近日，房企融資松動的消息頻繁刺激市場。11月19日，港股、A股地產(chǎn)股再次領(lǐng)漲。數(shù)據(jù)顯示，11月以來，房企及城投企業(yè)在銀行間市場融資計劃已超10月整月，但發(fā)行主體以國資背景為主。

近日有消息稱，部分銀行在貸款方面對不同資質(zhì)房企做出區(qū)別對待，其中對國有房地產(chǎn)企業(yè)給予專項政策支持，并為其開出融資白名單。但多位銀行業(yè)人士對第一財經(jīng)記者稱，未接到通知。

日前，中指研究院一份內(nèi)部會議紀要顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸改善政策正在加速落實，多家機構(gòu)已在執(zhí)行和落地，但傳導(dǎo)至市場端仍需過程，且不同區(qū)域、不同客戶存在差異，銀行端在“兩道紅線”影響下放松空間有限。

中指研究院風(fēng)險測評結(jié)果亦顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險能力降低，抗風(fēng)險更強的國企正受到更多金融機構(gòu)的關(guān)注。

銀行開出貸款白名單?業(yè)內(nèi)：沒聽說

近日有消息稱，有銀行總行向分支行發(fā)令開放國有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項政策支持，并為國有房地產(chǎn)企業(yè)開出融資“白名單”，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國金茂、遠洋、鐵建房產(chǎn)、首創(chuàng)集團、電建地產(chǎn)、華遠集團、綠地控股、金地集團、華僑城、華潤置業(yè)及其他符合總行準入要求的優(yōu)質(zhì)地方國有房地產(chǎn)企業(yè)。

11月19日午后，二級市場異動，A股大金融及地產(chǎn)板塊集體拉升，其中多股漲?；虮平鼭q停，港股內(nèi)房股也集體大漲。

第一財經(jīng)記者向多位銀行人士求證，均回應(yīng)稱未接到通知。某股份行內(nèi)部風(fēng)控人士表示，“沒聽說過”。不過，中指研究院近日一份風(fēng)險測試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險能力明顯降低，疊加“三道紅線”及相關(guān)政策要求，目前具備一定抗風(fēng)險能力的房地產(chǎn)企業(yè)多為央企及地方國企。

此前，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中資房企海外債明年到期規(guī)模達到3560億元，其中第一、二季度均超過980億元。雖然近期已有多家外資機構(gòu)持續(xù)釋放加倉境內(nèi)房企美元債的信號，但金融機構(gòu)態(tài)度仍偏謹慎。

11月16日，中指研究院策略會上流出的會議紀要顯示，參會的銀行等金融機構(gòu)當前的主流觀點為，房地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性仍然存在，但政策底已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。信貸方面，多家機構(gòu)已在執(zhí)行和落地信貸改善政策要求，但傳導(dǎo)至市場端仍需過程，按揭放款和開發(fā)貸等資金到位還需要時間，且不同區(qū)域、不同客戶會有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間有限。

在需求端，金融機構(gòu)普遍認為，購房者的置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場走出底部還需要時間，這與此前大部分券商研報觀點較為一致。參會房企表示，當前行業(yè)困境在于銷售難，企業(yè)拿地意愿不高。在不斷有企業(yè)暴露財務(wù)風(fēng)險的情況下，客戶擔(dān)心樓盤能否竣工交付，會更加考慮項目企業(yè)品牌，房企銷售也更多倚重老業(yè)主。

此前就有地產(chǎn)行業(yè)人士對第一財經(jīng)記者表示，當前融資環(huán)境放松是大勢所趨，但最重要的還是要靠企業(yè)自身。而在資質(zhì)分化趨勢下，部分情況窘迫的企業(yè)已經(jīng)開啟了“自救”模式，其中以融創(chuàng)中國、當代置業(yè)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、中國奧園、陽光城等民營房企為主，形式包括出售資產(chǎn)、股東借款、折價配股、延長債務(wù)期限等。

10月以來銀行貸款也明顯回暖，單月房地產(chǎn)貸款投放較9月環(huán)比多增超過1500億元。11月19日，銀保監(jiān)會在答記者問時再次強調(diào)，截至10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

房企、城投密集發(fā)行銀行間債務(wù)融資工具

除銀行貸款明顯回暖外，自11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會后，保利發(fā)展、招商蛇口等房企陸續(xù)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)克而瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，金額近290億元，已經(jīng)超過10月整月。

其中，保利發(fā)展、光明地產(chǎn)、招商蛇口分別計劃發(fā)行20億元、5億元、30億元中期票據(jù)。小商品城則在11月15日完成了一筆10億元超短融。11月19日，又有綠城房地產(chǎn)集團、首開股份向銀行間市場交易商協(xié)會分別注冊發(fā)行20億元、62.5億元中期票據(jù)。

無論是審核速度還是認購熱情，房企此輪融資都有超預(yù)期表現(xiàn)。以保利發(fā)展發(fā)行的“21保利發(fā)展MTN004”為例，該5年期中期票據(jù)在11月11日注冊發(fā)行，11月15日正式發(fā)行。11月17日公布發(fā)行結(jié)果顯示，12家合規(guī)申購機構(gòu)的總申購金額達到40.4億元，超額認購超2倍。北京首創(chuàng)11月17日起計息的10億元、3+N年期中期票據(jù)，合規(guī)認購機構(gòu)有19家，認購金額為21.1億元。

城投企業(yè)方面，11月10日以來，廈門象嶼集團、北京住總以及多家地方城建公司計劃或者已經(jīng)完成銀行間市場融資，其中廈門象嶼集團、北京住總分別完成了20億元、10億元超短融。

這被市場視為房企融資環(huán)境改善的重要信號。有業(yè)內(nèi)人士表示，銀行間債務(wù)融資工具利率整體較低，放開此類融資有利于降低房企融資成本。但同時需要注意，房企在銀行間發(fā)債的資質(zhì)門檻相比公司債較高，尤其銀行作為認購機構(gòu)當前仍較為謹慎，部分民營房企尤其資質(zhì)較差的企業(yè)短期內(nèi)或難以受惠，但長期可能會有所放松。