東方今報·猛犸新聞記者李康 ■見習記者王士偉/文圖

△天明城別墅施工現(xiàn)場

一邊是三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規(guī)別墅野蠻“生長”。違規(guī)建設(shè)別墅為何屢禁不止?

近日，有讀者向東方今報·猛犸新聞反映，稱位于周口市周口大道與淮陽路交叉口東南側(cè)的周口天明商務(wù)金融中心項目打擦邊球，拿著規(guī)劃建設(shè)企業(yè)總部辦公樓的40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地審批手續(xù)，涉嫌違規(guī)開發(fā)建設(shè)84套雙拼“別墅”，以每套400余萬元的價格公然對外出售牟利。

在位于周口市武盛大道與交通路交叉口東南角的周口藍城養(yǎng)老小鎮(zhèn)桃李春風住宅項目，涉嫌違規(guī)開發(fā)建設(shè)240余套獨門獨院“別墅”，單套獨院售價高達500余萬元。

調(diào)查：天明城商業(yè)用地建起了84套雙拼“別墅”

接到讀者反映后，東方今報·猛犸新聞記者來到周口天明城營銷中心以購房的名義對該項目“別墅”走訪核實。據(jù)該項目銷售人員介紹說：“我們天明城這個別墅總體在周口是最大的，面積322平，一套得400余萬左右，我們的別墅位置就在天明錦江酒店的后邊，雙拼別墅，一棟兩戶獨門獨院，框架結(jié)構(gòu)，帶電梯，地下一層可以做茶館、健身房等私家會所，地上3層一樓帶前后院，規(guī)劃建42棟84套雙拼別墅，貴賓樓建的面積更大。”

當記者詢問該“別墅”銷售情況時，銷售人員指著營銷中心大廳沙盤介紹說：“目前十來棟雙拼已經(jīng)封頂了，就差做外墻和景觀了，我們這別墅首付50%，需要先繳200萬簽合同，明年6月份交付毛坯房，我們這地理位置好，均價一萬二，容積率才零點幾，別墅面積322平，加上地下室160平，前后院子130平，再加上幾十平的露臺，實際可利用面積有680平，現(xiàn)在已經(jīng)賣出去十來套了，買的大都是50多歲的準備在這養(yǎng)老。”

銷售人員爆料：全國禁墅狀態(tài)下打擦邊球申報項目

“我們天明的住宅洋房都是70年產(chǎn)權(quán)，別墅這一塊是商業(yè)的40年產(chǎn)權(quán)，老板想著一樓和負一樓做個會所辦公的，其實別墅全國基本上都禁墅了，包括像周口的藍城·桃李春風報批的是養(yǎng)老項目建的別墅，我們這報批的是辦公項目，走‘企業(yè)商墅’才能批下來，等于是打個擦邊球，要不然手續(xù)批不下來，而且這個位置是政治中心，交通中心，在市政府門口，人家來住酒店的時候都能看到，他跟那種郊外別墅還不一樣，這是最好位置的最好房子。你要是現(xiàn)在買絕對不貴，因為現(xiàn)在開發(fā)商都缺錢缺業(yè)績。”該銷售人員說。

藍城·桃李春風項目：住宅用地建起了240余套獨院“別墅”500萬一套

△藍城·桃李春風施工現(xiàn)場

7月2日，東方今報·猛犸新聞記者在藍城·桃李春風項目營銷中心了解情況。該項目銷售人員介紹說：“桃李春風項目準備打造成文旅小鎮(zhèn)，規(guī)劃占地2200畝，項目位置在武盛大道與交通路交叉口港區(qū)那邊。目前正在建設(shè)的有530多畝，分A、B兩個地塊進行開發(fā)建設(shè)的，一期(A地塊)建設(shè)180套獨門小院‘別墅’已經(jīng)售完，今年年底交房，一戶一院，住房面積從130平到320平不等，贈送的有100至200多平不等的院子，二期(B地塊)正在建設(shè)的有60多套，框架施工已經(jīng)出地面了，預(yù)計明年年底交房。”

△藍城·桃李春風施工現(xiàn)場

銷售員稱藍城項目容積率0.3與高層容積率一綜合能達標

銷售人員在沙盤前繼續(xù)介紹說：“我們的院子大小不一，價格也是一戶一價，像320平一套的小院，加上贈送200平左右的院子，價格在500萬元左右一套，每平米將近1萬8左右，首付40%房款，可貸款25年， 按揭房款減免4萬， 全款減免11萬，主要是土地貴，像天明城的雙拼別墅是商業(yè)的，產(chǎn)權(quán)才40年，我們的是純住宅用地項目，產(chǎn)權(quán)70年，之前我有幾個客戶都是在天明城那邊看過房之后，跟我們的一對比，都在我們這買的，你要是想買了，可以去項目上看看裝好的樣板間，我們這房子容積率才0.3，屬于低密度住宅，要的就是舒適性。項目規(guī)劃的還有幾棟高層，容積率一綜合就達標準了，雖說我們房子在周口是最貴的，但是古色古香的獨棟小院確實很舒服。”

△藍城·桃李春風營銷中心獨門小院模型

隨后，記者在藍城·桃李春風項目營銷中心看到有五證公示，該項目不動產(chǎn)權(quán)證(豫2018周口市不動產(chǎn)權(quán)第0018841號、0015012號)均顯示：位于河南省周口市市轄區(qū)港縱四路西側(cè)，港城大道南側(cè)，港縱一路東側(cè)、港縱四路西側(cè)的出讓權(quán)利人是周口藍城養(yǎng)老小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司單獨所有，出讓面積分別是105975.2㎡、107562.7㎡，權(quán)利類型均為國有建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限分別是70年，用途均為城鎮(zhèn)住宅用地。

事實上，從2003年2月開始，國土資源部密集發(fā)文五道“禁墅令”規(guī)范別墅市場，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”?！断拗朴玫仨椖磕夸?2006年本)》中明確：“住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目”也在限制之列。

△藍城·桃李春風樣板間

職能部門：已轉(zhuǎn)交屬地管理部門介入調(diào)查

那么，如此低密度的容積率，商業(yè)用地的周口天明商務(wù)金融中心項目建設(shè)雙拼“別墅”和住宅用地的周口藍城·桃李春風項目建設(shè)的獨棟“別墅”，是如何打著政策“擦邊球”，繞開“禁墅令”，而通過層層審批的?而且雙拼、獨棟“別墅”幾乎售罄一空，職能部門又是如何監(jiān)管的?

針對此情況，東方今報·猛犸新聞記者聯(lián)系了周口市自然資源和規(guī)劃局了解情況，該局監(jiān)察支隊工作人員說：“天明城商務(wù)金融中心這個情況我已經(jīng)給城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)(東新區(qū))說了，讓他們調(diào)查清楚以后及時反饋，藍城·桃李春風項目歸屬港區(qū)，已經(jīng)給港區(qū)分局馬局長說過了，規(guī)劃也審批了，土地已經(jīng)經(jīng)過市政府批準了，具體的情況再去港區(qū)分局問問工作人員。”

隨后，周口市規(guī)劃監(jiān)察劉姓人員給記者回復(fù)稱：“關(guān)于藍城·桃李春風項目的問題，具體職權(quán)已委托給港區(qū)管委會了，我們現(xiàn)在只負責監(jiān)督，馬上通知港區(qū)的抓緊時間過去監(jiān)察監(jiān)察看看啥情況。”

律師：改變土地用途涉嫌違法相關(guān)部門應(yīng)予查處

《土地管理法》第四條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”第八十條規(guī)定：“不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級人民政府自然資源主管部門責令交還土地，處以罰款。”

河南泰豫恒律師事務(wù)所專職律師張鵬博接受采訪時表示：國家對別墅用地采用毫不妥協(xié)的“禁子訣”。如天明商務(wù)金融中心項目在規(guī)劃用途為商業(yè)辦公用地的土地上建設(shè)“別墅”，藍城桃李春風項目打著養(yǎng)老地產(chǎn)名義賣“獨院別墅”，造成地塊實際用地和規(guī)劃用地用途不符，明顯違反法律規(guī)定。政府相關(guān)職能部門應(yīng)當組織力量對開發(fā)商擅自改變土地用途建造“別墅”事實進行調(diào)查核實，若查證屬實則依法處罰。

另外，也提醒購房人注意風險：商業(yè)用地到期可能會被國家無償收回，須再次繳納土地出讓金，同時比普通住宅交易稅費高。