2月1日起，武漢將實施房地產新規(guī)，炒作學區(qū)房首次被納入監(jiān)管。

為進一步加強對房地產開發(fā)企業(yè)的信用監(jiān)管力度，湖北省武漢市將實施新的《武漢市房地產開發(fā)企業(yè)信用監(jiān)管辦法》(下稱“新辦法”)。與原辦法相比，新辦法列舉的信用信息扣分情形共65項，比舊辦法多出18項。

第一財經(jīng)記者注意到，以前常有開發(fā)商利用教育資源吸引購房者，新辦法首次將學區(qū)房納入監(jiān)管，并對違規(guī)房企進行頂格扣分。

新辦法明確規(guī)定：以學區(qū)房等名義炒作房價，在商品房項目推廣中宣傳或使用尚在規(guī)劃或建設中的學校名稱、形象標志等與學校有關的內容，以及使用“名校”“學位房”“學府房”“指標房”等違反義務教育公平原則相關詞語，誤導購房人市場預期的，將扣5分。

武漢學區(qū)房降溫

學區(qū)房作為優(yōu)質教育資源與商品房的結合體，其價格近年來呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。這不僅增加了家庭剛需支出的負擔，也成為引發(fā)新一輪房價大幅上漲的“導火線”。

在武漢，對口武漢小學的帝斯曼國際中心被視為中介炒作學區(qū)房的風向標。去年4月11日，該樓盤一套不滿2年的房子，以8.5萬/平的價格成交，成交單價再創(chuàng)新高。對比2020年6月的46774元/平的成交價，單價上漲38177元/平，年均漲幅高達81.6%。

根據(jù)貝殼備案的最新數(shù)據(jù)，帝斯曼國際中心目前有21套在售房源，掛牌均價為67655元/平。專營武昌中南片區(qū)的二手房房產中介人士告訴記者，對比去年三四月份，該樓盤的在售二手房源多了一倍左右，價格也有所回落，“過去是客多房少、無房可賣，現(xiàn)在是帶看多、成交少，購房者擔心‘多校劃片’突然落地，觀望情緒加重”。

不僅如此，過去開發(fā)商碰瓷名校的銷售廣告比比皆是，所涉名校一般選擇“睜一眼閉一眼”，但如今已有名校公開發(fā)文拒絕碰瓷。

去年11月底，武漢人的朋友圈被一則廣告刷屏：單價12580元/平，住內環(huán)，讀育才，不限購不限貸。如此吸睛的宣傳引得不少購房者心動。

該廣告指向的武漢市育才第二小學公開發(fā)布辟謠聲明，直指該房地產項目與學校不存在任何關系，“對于開發(fā)商銷售時發(fā)布的不實消息，請購房人提高警惕，謹防受騙”。

多地探索“去學區(qū)房”

不只是武漢，記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年以來，各地針對學區(qū)房亂象的打壓，可謂“一浪接一浪”。

去年3月1日，北京市住建委打響“第一槍”，明確將重點查處“借學區(qū)房等炒作房價”等九方面問題。隨后，北京西城區(qū)實行“多校劃片”。同月16日，上海市發(fā)布新政，在高中階段實施“指標到校”，從而打破了優(yōu)質初中升學的“壟斷”。

此外，還有以合肥、福州等為代表的學區(qū)房“限購”“限制學位時限”政策，降低學區(qū)房的換手率與流動率，促使學區(qū)房真正滿足就近入學的實際需求，嚴防學區(qū)房“空轉炒作”;以深圳、寧波為代表的二手房交易參考價政策，通過加強學區(qū)房價格管控與貸款數(shù)量限制，引導和穩(wěn)定市場預期，促進學區(qū)房理性交易，防止以學區(qū)房名義炒作房價。

戴德梁行武漢公司研究員胡韻在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，學區(qū)房作為綁定稀缺教育資源的房產，是城市不斷擴張、人口快速增長導致的教育需求猛增與優(yōu)質教育資源供應不足之間的矛盾。

“在房住不炒和義務教育雙減的政策疊加之下，凡是放大升學焦慮和推高房價的房地產營銷宣傳，都可能劃為違規(guī)銷售的行為。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政對第一財經(jīng)記者表示，學區(qū)房的炒作不僅加劇了教育資源緊張，更激化了社會民生矛盾。

李國政認為，要解決高價學區(qū)房的問題，一方面要通過“限購、限時、限售”等限制性措施，削弱學區(qū)房的流動性，嚴防學區(qū)房“空轉炒作”;另一方面要通過實施教育資源均衡化，擴大優(yōu)質教育資源的覆蓋面，“公民同招”“多校劃片”“指標到校”等有利于生源相對均衡的措施，擴大學區(qū)房的覆蓋面，削弱學區(qū)房的確定性，降低其溢價率，使學區(qū)房逐步實現(xiàn)功能回歸與價格回歸，最終實現(xiàn)“有學區(qū)但無學區(qū)房”的目標。